الاعتراض على زيادة الإيجار في الرياض: حقوق المستأجر وخطوات المؤجر عبر إيجار

لا يجوز للمؤجر رفع الأجرة الإجمالية للعقارات السكنية والتجارية داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض خلال مدة تنظيمية بدأت في 25 سبتمبر 2025 وتستمر خمس سنوات. وللمؤجر مسار مستقل للاعتراض على الحد السعري للوحدة الشاغرة في حالات محددة عبر «إيجار»، أما المستأجر الذي طُلبت منه زيادة مخالفة فيتجه إلى بلاغ لدى الهيئة العامة للعقار، لا إلى خدمة اعتراض المؤجر. النص النظامي الرسمي ودليل تقديم الاعتراض.

آخر مراجعة للمصادر: 7 نوفمبر 2026. يخص هذا الدليل مدينة الرياض داخل النطاق العمراني الخاضع للتنظيم، ولا يُعمّم تجميد الزيادات على جميع مدن السعودية. ستجد أدناه طريقة تحديد حالتك، والمستندات المطلوبة، والمدة النظامية، وخطوات التعامل مع الزيادة أو الاعتراض المرفوض.

هل يمكن زيادة الإيجار في الرياض؟ ابدأ بتحديد حالة الوحدة

تحدد الأحكام النظامية الأجرة الإجمالية بأنها الأجرة وأي مبالغ مالية أخرى يدفعها المستأجر للمؤجر بموجب العقد. لا يكفي خفض بند الأجرة مع إضافة مبلغ إلزامي جديد للمؤجر للحكم بأن القيمة الإجمالية بقيت كما هي. افصل في المقابل المبالغ المدفوعة لجهات أخرى بحسب العقد وطبيعتها، ولا تصنف كل رسم تلقائيًا زيادة مخالفة.

من يحق له الاعتراض على الحد السعري؟

طلب «الاعتراض على الحد السعري» الذي تعرضه منصة إيجار هو طلب من المؤجر بشأن وحدة شاغرة؛ وتعرّف الضوابط العقار الشاغر بأنه غير المؤجر وقت تقديم الاعتراض. لذلك لا يصلح هذا المسار للمؤجر الذي يريد رفع أجرة عقد ما زال قائمًا، ولا للمستأجر الذي يشكو طلب زيادة.

• ترميم جوهري: خضوع الوحدة لأعمال إنشائية أو هيكلية جوهرية أثرت في قيمتها الإيجارية، مع المستندات الهندسية والتقييمية المعتمدة.
• عقد قديم: إذا كان آخر عقد للوحدة قد أُبرم قبل 1 يناير 2024، مع تقرير تقييم عقاري معتمد يحدد الأجرة السوقية وفق الضوابط.
• حالات إضافية: قد يقرر مجلس إدارة الهيئة حالات أخرى؛ لا تفترض وجود حالة ثالثة محددة في الخدمة الحالية دون إعلان رسمي عنها.

مهم: تنفيذ تجديدات تجميلية أو ارتفاع متوسط الأسعار في الحي لا يعني تلقائيًا استيفاء سبب «الترميم الجوهري». وكذلك فإن وجود عقد سابق في 2023 يُجيز طلب النظر في الاعتراض، ولا يضمن قبوله أو رفع الأجرة بالمبلغ الذي يقترحه المالك.

المستندات المطلوبة حسب سبب الاعتراض

ينص ملحق ضوابط الهيئة على هذه المتطلبات. ويُوضح دليل إيجار أن تقرير التقييم ينبغي أن يتضمن باركود الاعتماد، وأن يكون تقييمًا للقيمة الإيجارية تحديدًا، وأن تتطابق بيانات الوحدة ورقمها مع ما هو مسجل في «إيجار». كما يوضح الدليل ضرورة الاعتماد على رقم التقرير وتاريخه وفق بيانات الباركود، لا الأرقام الداخلية غير المعتمدة في متن التقرير.

قائمة تدقيق قبل رفع التقرير

1. طابق رقم الوحدة ووصفها في تقرير المقيم مع بيانات «إيجار»؛ فلا تعتمد على تشابه العنوان فقط.
2. تأكد من وجود باركود اعتماد تقرير التقييم العقاري وإمكانية مطابقة رقمه وتاريخه.
3. تحقق من أن تاريخ تقرير التقييم لاحق لإطلاق الأحكام في 25 سبتمبر 2025، وفق دليل إيجار، ومن استيفائه شرط التقييم المطلوب للحالة.
4. في مسار الترميم، تأكد من أن تقرير المكتب الهندسي يحدد العقار، ويشمل رقم وثيقة الملكية أو البيانات الاستدلالية المقبولة ويطابقها مع طلب الاعتراض.
5. تحقق من أن الوحدة لا تزال شاغرة يوم إرسال الطلب؛ ولا تعالج نقص المستندات ببيانات تقديرية أو تقارير لوحدة أخرى.

خطوات الاعتراض على الحد السعري عبر منصة إيجار

المسار التالي مستند إلى دليل المستخدم الرسمي لخدمة الاعتراض على الحد السعري. وهو وصف للشاشات المنشورة، وليس تنفيذًا تجريبيًا داخل حساب مؤجر. قد تختلف التفاصيل الظاهرة بحسب صلاحيات الحساب وحالة الوحدة وتحديث الواجهة.

1. افتح منصة إيجار الإلكترونية وسجّل الدخول بصفة المؤجر أو الممثل المخوّل لإدارة العقار.
2. من الواجهة الرئيسية اختر «العقارات»، ثم افتح العقار و«عرض وثيقة ملكية» أو التفاصيل المرتبطة به وفق الواجهة الحالية.
3. من تفاصيل الوحدات اختر الوحدة الشاغرة المعنية، وافتح قائمة الإجراءات وحدد «الاعتراض على الحد السعري».
4. اقرأ تعريف الخدمة ومتطلباتها واضغط «الاستمرار»، ثم راجع معلومات الوحدة والقيمة الحالية وتأكد من مطابقتها للمستندات.
5. اختر سبب الاعتراض: ترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية، أو أن آخر عقد أُبرم قبل عام 2024.
6. أدخل البيانات المطلوبة للسبب وارفع التقارير والرخص المعتمدة بحسب حالتك. افحص رقم تقرير التقييم وتاريخه وبيانات الباركود.
7. راجع الملخص قبل الإرسال؛ وبعد نجاح تقديم الطلب احتفظ بمرجعه وتابع حالته من الطلبات والإشعارات داخل «إيجار».

صور رسمية للخطوات: موضع خيار الاعتراض ضمن تفاصيل الوحدة، صفحة مراجعة بيانات الوحدة، قائمة أسباب الاعتراض. هذه روابط مباشرة إلى صور منشورة على ejar.sa، وليست صورًا أُنشئت لمحاكاة واجهة حكومية. تظهر بيانات أمثلة داخل الصور؛ لا تُفسَّر على أنها رسوم أو بيانات تخص القارئ. يمكنك مراجعة التسلسل الكامل في الدليل الرسمي.

كم تستغرق دراسة الاعتراض؟ وماذا يحدث إذا طُلب استكماله؟

تنص ضوابط الهيئة العامة للعقار على البت خلال 10 أيام عمل من تاريخ اكتمال الطلب، وليس بالضرورة من أول محاولة إرسال. إذا طلبت الهيئة مستندات إضافية، فعلى مقدم الطلب استكمالها خلال 10 أيام عمل من تاريخ إبلاغه، ويُغلق الطلب إن مضت المدة دون استكمال. ويصل قرار مسبب بالقبول أو الرفض عبر «إيجار».

المهلة المذكورة تخص النظر في اعتراض المؤجر على حد الوحدة الشاغرة. لا تنقلها إلى بلاغ المستأجر عن زيادة مخالفة، ولا تتعامل مع الطلب المفتوح كأنه موافقة مبدئية على تغيير قيمة العقد.

المستأجر: ماذا تفعل إذا طلب المؤجر زيادة الإيجار في الرياض؟

إذا كنت مستأجرًا داخل النطاق المشمول وطُلب منك دفع مبلغ أعلى أثناء سريان تنظيم تثبيت الزيادات، فالمسار الأنسب هو توثيق الطلب وتقديم بلاغ عن المخالفة لدى الهيئة العامة للعقار، وليس استخدام خدمة الاعتراض على الحد السعري المخصصة للمؤجر على عقار شاغر.

1. راجع موقع الوحدة ونطاق تطبيق القرار، وتحقق من تاريخ العقد وقيمة الأجرة الإجمالية في «إيجار».
2. اجمع الإشعار أو الرسائل التي تتضمن مبلغ الزيادة وتاريخها واسم الجهة التي طلبتها، مع نسخة من العقد وأي ملحق.
3. قارن إجمالي ما يطلب منك دفعه للمؤجر مع الإجمالي التعاقدي، وحدد بند الزيادة وقيمته، بدل تقديم وصف عام دون أرقام.
4. افتح صفحة البلاغات في الهيئة العامة للعقار، وقد تتطلب تسجيل الدخول، ثم اتبع نوع البلاغ المعروض وأرفق الأدلة المناسبة.
5. احتفظ برقم البلاغ والرسائل والرد النهائي. إذا واجهت مسألة قضائية أو إجراء إخلاء، فلا تفترض أن تقديم البلاغ يوقف جميع المواعيد والإجراءات القضائية تلقائيًا.

تذكر الأسئلة الشائعة الرسمية في إيجار أن خدمة «تعديل القيمة الإيجارية عند التجديد» داخل الرياض تتيح طلب الخفض فقط خلال فترة تثبيت الزيادات. لذلك لا ينبغي التعامل مع إشعار رفع القيمة كما لو كان مسار تعديل مسموحًا به في الرياض.

ثلاثة أمثلة لفهم ما يجوز وما لا يجوز

مثال 1: عقد قائم وأجرة جديدة أعلى

مستأجر يدفع 30,000 ريال إجمالًا في السنة لوحدة داخل النطاق المشمول. طلب المالك جعلها 34,000 ريال عند التجديد في فترة التجميد. النتيجة: الأصل عدم جواز رفع الأجرة الإجمالية وفق التنظيم؛ لا يصبح الطلب صحيحًا لمجرد قرب انتهاء العقد. اجمع ما يثبت الزيادة وراجع وضع العقد والتجديد قبل اتخاذ قرار.

مثال 2: وحدة شاغرة كان آخر عقد لها في ديسمبر 2023

مالك وحدة شاغرة سبق تأجيرها بـ22,000 ريال، وكان آخر عقد قد أُبرم في ديسمبر 2023. النتيجة: تتوافر له من حيث المبدأ حالة زمنية يمكن بموجبها تقديم اعتراض على الحد السعري، لكنه يحتاج تقرير مقيم عقاري معتمد ويخضع طلبه لقرار الهيئة. لا يرفع السعر بمبادرة منفردة بمجرد رفع الطلب.

مثال 3: وحدة جديدة لم تُؤجّر من قبل

وحدة مكتملة وجاهزة للتأجير ولم يسبق لها عقد إيجار. النتيجة: تُحدد أجرتها الأولى بالاتفاق بين المالك والمستأجر وفق الأحكام النظامية، ثم تصبح القيمة المرجعية محل التثبيت. هذه الحالة تختلف عن الاعتراض على آخر أجرة لوحدة شاغرة سبق تأجيرها.

أبرز أسباب تعثر طلب الاعتراض وكيفية معالجتها

لا توجد في المصادر الرسمية التي راجعناها قيمة رسوم موحدة منشورة لهذه الخدمة تحديدًا تتيح الجزم بأنها مجانية في جميع الحالات. وقد تكون تقارير التقييم والأعمال الهندسية ذات تكلفة مستقلة. لذلك تجنب دفع أي مبلغ لجهة وسيطة تزعم ضمان قبول الاعتراض، وراجع الرسوم المعروضة في حسابك أو لدى الجهة المعتمدة قبل الالتزام بها.

هل يمكن رفض تجديد عقد المستأجر لزيادة الأجرة؟

وضعت الأحكام قيودًا إضافية على امتناع المؤجر في الرياض عن التجديد عندما يرغب المستأجر فيه. وتشمل الحالات المحددة نظامًا تخلف المستأجر عن السداد، أو وجود عيوب هيكلية تؤثر على السلامة وفق التقرير المعتمد، أو رغبة المؤجر في استعمال العقار السكني بنفسه أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، وما قد تقرره الهيئة في حالات أخرى. وبذلك لا يُستخدم رفض التجديد تلقائيًا كوسيلة للالتفاف على تثبيت الأجرة. شرح إيجار للتجديد التلقائي.

يشير الدليل الرسمي إلى مهلة إشعار عامة مقدارها 60 يومًا قبل نهاية العقد لضوابط التجديد، لكن تأثير الإشعار وحق عدم التجديد في الرياض يتوقفان على الحالة النظامية. لا تقرأ مهلة الإشعار بمعزل عن الحالات المسموح فيها للمؤجر عدم التجديد، وعن نسخة عقدك الموثقة.

الأسئلة الشائعة

هل يحق للمستأجر تقديم اعتراض على الحد السعري عبر الخدمة نفسها؟

لا؛ الخدمة الموضحة في دليل إيجار مخصصة للمؤجر على الوحدة الشاغرة. إذا كان المستأجر يواجه طلب زيادة مخالفة، فليستخدم مسار البلاغ لدى الهيئة العامة للعقار مع مستندات العقد والزيادة المطلوبة.

هل تشمل ضوابط التجميد المحلات والمكاتب؟

نعم، يشمل منع الزيادة العقارات السكنية والتجارية ضمن النطاق العمراني لمدينة الرياض. وتشمل قاعدة الحد السعري جميع العقود بحسب توضيح إيجار، حتى مع وجود فروق في تطبيق أحكام تنظيمية أخرى على العقود القصيرة.

هل يمكن رفع الإيجار بعد ترميم الشقة؟

الترميم وحده لا يمنح المالك حق رفع أجرة عقد نشط. قد يفتح ترميم إنشائي أو هيكلي جوهري أثّر في القيمة حق تقديم اعتراض على الحد السعري لوحدة شاغرة، مع المستندات المطلوبة، ويُحسم الطلب بقرار الهيئة.

هل يمكن زيادة أجرة الوحدة إذا كان آخر عقد في 2024؟

شرط العقد القديم في دليل الخدمة يخص آخر عقد أُبرم قبل 1 يناير 2024؛ وبالتالي فإن العقد المبرم خلال 2024 لا يحقق هذا السبب بذاته. قد تُبحث حالة الترميم الجوهري إن توافرت مستنداتها، أو أي حالة أخرى تعتمدها الهيئة رسميًا.

هل تُحسب مدة العشرة أيام من إرسال الطلب؟

لا بالضرورة؛ تنص الضوابط على عشرة أيام عمل من اكتمال طلب الاعتراض، مع مهلة مستقلة لاستكمال ما تطلبه الهيئة من وثائق إضافية.

هل تجميد الإيجارات سارٍ في جدة والدمام أيضًا؟

لا تُعمّم قاعدة الرياض على باقي المدن. تجيز الأحكام تطبيقها على مدن أو أجزاء منها بقرارات لاحقة عند الحاجة ووفق الإجراءات المحددة، ولذلك ينبغي مراجعة الإعلانات الرسمية الخاصة بكل مدينة.

روابط مهمة ومصادر رسمية

• الهيئة العامة للعقار: النص الكامل للأحكام النظامية لضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
• الهيئة العامة للعقار: ضوابط البت في اعتراضات قيمة أجرة العقارات الشاغرة.
• إيجار: دليل المستخدم لطلب الاعتراض على الحد السعري وصور الواجهة.
• إيجار: الأسئلة الشائعة عن تجميد الزيادة والتجديد والاعتراض.
• الهيئة العامة للعقار: صفحة منصة إيجار والأسئلة المرتبطة بها.
• الهيئة العامة للعقار: بوابة البلاغات، قد تتطلب تسجيل الدخول.

وإذا انتهت العلاقة الإيجارية لاحقًا وأصبح هناك خلاف حول مبلغ الضمان، راجع الدليل المستقل في Horus Valley: استرداد مبلغ الضمان من إيجار بعد انتهاء العقد. وللاطلاع على برنامج مختلف يتعلق بالمساعدة على تملك المسكن، راجع التحقق من استحقاق الدعم السكني عبر سكني؛ ولا تخلط بين الدعم السكني وضوابط أجرة العقد.

هذا شرح معلوماتي مبني على المصادر الرسمية المتاحة في 7 نوفمبر 2026، وليس استشارة قانونية مخصصة أو تأكيدًا لحالة حساب بعينه. لم ننفذ طلب اعتراض أو بلاغًا داخل حساب مستخدم، ولم نختبر صدور قرار من الهيئة. يُعتمد في الحالات الخاصة على العقد الموثق والقرارات النظامية والإشعارات الرسمية المعنية.